Як оформити будівництво приватного будинку в Казахстані

1. Яким повинен бути проект приватного будинку?
2. Отримання дозволу на будівництво
3. Контроль за ходом будівництва будинку
4. Прийом побудованого будинку в експлуатацію, підписання акту про прийом об'єкта в експлуатацію
5. Хто несе відповідальність за якість побудованого будинку?
6. Яким повинен бути проект приватного будинку?

Індивідуальний житловий будинок - будинок, призначений для особистого (сімейного) проживання, розташований на садибної ділянці і перебуває у власності громадянина разом з господарськими та іншими будівлями і зеленими насадженнями.

Садибний ділянку - земельну ділянку, надану громадянину для розміщення індивідуального житлового будинку та ведення господарства в порядку, встановленому законодавством РК.

У даній статті ми розглянемо повну процедуру оформлення будівництва приватного будинку від початку до кінця.

Порядок оформлення будівлі приватного будинку

• Прохання ділянки для індивідуального житлового будівництва (якщо ділянки в приватній власності немає).
• Придбання або отримання земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва (дізнайтеся, як отримати землю для будівництва безкоштовно).
• Реєстрація прав на землю, якщо це не було зроблено раніше (дізнайтеся як оформити право і отримати акт на право приватної власності на земельну ділянку). Тут важливо, щоб цільовим призначенням земельної ділянки було індивідуальне житлове будівництво.
• Отримання дозвільних документів на будівництво і розробку проекту майбутнього будинку.
• Будівництво будинку.
• Введення об'єкта нерухомості (будинки) в експлуатацію.
• Оформлення документів на нерухомість та прав на неї.

Згідно з пунктом 22 Правил організації забудови та проходження дозвільних процедур, затверджених наказом Міністра національної економіки Республіки Казахстан від 30 листопада 2015 року № 750 (далі - Правила) реалізація проектів з будівництва здійснюється наступними етапами:

1) отримання права на земельну ділянку;

2) отримання вихідних матеріалів для розробки проектів будівництва;

3) узгодження ескізу (ескізного проекту);

4) проектування та експертиза проектів будівництва;

5) здійснення будівельно-монтажних робіт;

6) приймання і введення в експлуатацію збудованого об'єкта.

При проектуванні інженерних мереж і споруд узгодження їх ескізу (ескізного проекту) не потрібно.

Відповідно до пункту 68 Правил будівництво індивідуального житлового будинку (далі - ІЖД) здійснюється відповідно до ескізу (ескізним проектом), узгодженим з структурним підрозділом МІО, що здійснює функції в сфері архітектури та містобудування, за винятком будівництва в столиці Республіки Казахстан, а також в районах підвищеної сейсмічної небезпеки чи інших геологічних (гідрогеологічних) і гідротехнічних умовах.

У разі будівництва в столиці Республіки Казахстан, а також в районах підвищеної сейсмічної небезпеки чи інших геологічних (гідрогеологічних) і гідротехнічних умовах необхідно дотримуватися пункту 22 Правил, а в інших випадках підпункт 4) пункту 22 Правил виключається.

Пункт 71 Правил говорить, що до початку виконання будівельно-монтажних робіт замовник повідомляє органи, які здійснюють державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд про початок виконання будівельно-монтажних робіт.

Яким повинен бути проект приватного будинку?

У проекті відображаються конструктивні і планувальні рішення, що відповідають умовам безпечного проживання не нижче мінімальних державних нормативів і стандартів для житлових будівель.

Згідно зі статтею 3 Закону « Про індивідуальному житловому будівництві »Ви маєте право побудувати житловий будинок з будь-якого проекту, що не порушує встановлені будівельні та інші обов'язкові норми і правила, і узгодженим з архітектурно-містобудівної службою акімату міста республіканського значення, столиці, району (міста обласного значення).

Відповідно до підпункту 1) пункту 2 статті 60 Закону РК
«Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіці Казахстан» (далі - Закон) без проектної (проектно-кошторисної) документації або за ескізами (ескізним проектам) замовник (власник) за погодженням з місцевими виконавчими органами міста республіканського значення, столиці, районів ( міст обласного значення) може здійснювати будівництво індивідуальних житлових будинків, крім будівництва в зонах підвищеної сейсмічної небезпеки або з іншими особливими геологічними (гідрогеологічними) і геотехнічних ми умовами, що вимагають спеціальних проектних рішень і заходів при їх реалізації.

Будівництво індивідуальних житлових будинків в районах з підвищеною сейсмічною небезпекою здійснюється за розробленою проектно-кошторисної документації, яка пройшла в установленому законодавством порядку експертизу проекту.

Відповідно до підпункту 3) пункту 9 Правил визначення загального порядку віднесення будівель і споруд до технічно і (або) технологічно складних об'єктах, затверджених наказом мне РК від 28.02.2015г. № 165, житлові будинки заввишки не більше 5 наземних поверхів (включно) (без урахування верхнього технічного поверху) незалежно від геологічних (гідрогеологічних і геотехнічних) і сейсмічних умов відносяться до об'єктів II (нормального) рівня відповідальності, що не належать до технічно складним.

Згідно статті 64-5 Закону, на проекти технічно і технологічно нескладних об'єктів обов'язкова комплексна позавідомча експертиза проводяться акредитованими експертними організаціями.

Отримання дозволу на будівництво

До дозвільним документам ставляться документи, які надають заявнику право на реалізацію його задуму з будівництва або зміни приміщень (окремих частин) існуючих будівель, які включають:

• рішення акімату про надання відповідного права на землю; (Компетенція МСГ РК)
• рішення акімату про реконструкцію (перепланування, переобладнання) приміщень (окремих частин) існуючих будівель.

Для отримання дозволу на будівництво нового житлового будинку необхідно звернутися з відповідною заявою в акимат, після чого необхідно надати в відділ або управління архітектури і містобудування вашого міста / району наступні документи:

Отримання рішення акімату про реконструкцію (перепланування, переобладнання) приміщень (окремих частин) існуючих будівель регламентується пунктом 50 Правил, а також наказом в.о. Міністра національної економіки Республіки Казахстан від 27 березня 2015 року № 257 «Про затвердження стандартів державних послуг №Видача довідки за визначенням адреси об'єктів нерухомості на території Республіки Казахстан», «Видача архітектурно-планувального завдання» і «Видача рішення на реконструкцію (перепланування, переобладнання) приміщень (окремих частин) існуючих будівель, не пов'язаних зі зміною несучих і огороджувальних конструкцій, інженерних систем і устаткування ».

Після отримання дозволу можна приступати безпосередньо до придбання матеріалів, зведення будинку, до будівельно-монтажних робіт. Тут також може бути два варіанти: будівництво можна вести як самостійно, так і звернутися до підрядників. Вибір суто індивідуальний, якщо всі відповідні документи на будівництво отримано - не особливо важке завдання зареєструвати споруду самостійно.

Контроль за ходом будівництва будинку

Згідно з пунктами 1,2,3,4,5 статті 74 Закону РК «Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіці Казахстан» (далі - Закон) власник (замовник, інвестор, забудовник) самостійно здійснює приймання в експлуатацію закінчених будівництвом технічно нескладних об'єктів , а саме:

1) реконструкцію за допомогою перепланування приміщень (окремих частин) існуючих будівель, не пов'язаних зі зміною несучих і огороджувальних конструкцій;
2) тимчасові будівлі, включаючи побутові приміщення для сезонних робіт і отгонного тваринництва;
3) господарсько-побутові споруди на територіях індивідуальних присадибних ділянок, споруди на ділянках садових і городницьких товариств (товариств), елементи благоустрою на прибудинкових територіях або присадибних (дачних) ділянках;
4) мобільні комплекси контейнерного і блочного виконання, а також одноповерхові будівлі (споруди) для підприємств торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, зведені із збірно-розбірних конструкцій і не потребують узгодження з санітарно-епідеміологічними службами;
5) автостоянки відкритого типу при кількості автомашин не більше п'ятдесяти одиниць, а також гаражі з боксами не більше ніж на дві автомашини;
6) будівництво індивідуальних житлових будинків, а також інших будівель, призначених для особистого користування громадян;
7) малі архітектурні форми та огорожу територій;
8) відкриті спортивні майданчики, тротуари, мощення навколо будівель (споруд).

Норми цієї статті не можуть бути застосовані, якщо зазначені в пункті 1 цієї статті зміни приміщень (окремих частин будівлі), а також будівництво і експлуатація перерахованих технічно не складних об'єктів обмежують права інших громадян або суперечать державним і (або) суспільним інтересам.

Норми цієї статті також не поширюються на об'єкти:

1) будівництво яких фінансується за рахунок державних інвестицій або з їх участю;

2) наявні (розташовані) в районах підвищеної сейсмічної небезпеки або з іншими особливими геологічними (гідрогеологічними) або геотехнічними умовами, а також в зонах особливого регулювання, за винятком підпункту 1) пункту 1 цієї статті.

Порядок приймання, а також форма акта приймання побудованого об'єкта в експлуатацію власником самостійно затверджуються уповноваженим органом, у справах архітектури, містобудування та будівництва.

Акт приймання побудованого об'єкта в експлуатацію власником самостійно підлягає обов'язковому обліку в місцевих виконавчих органах, які здійснюють функції в галузі архітектури та містобудування.

Прийом побудованого будинку в експлуатацію, підписання акту про прийом об'єкта в експлуатацію

Згідно з пунктами 1,2,3,4,5 статті 74 Закону РК «Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіці Казахстан» (далі - Закон) власник (замовник, інвестор, забудовник) самостійно здійснює приймання в експлуатацію закінчених будівництвом технічно нескладних об'єктів , а саме:

1) реконструкцію за допомогою перепланування приміщень (окремих частин) існуючих будівель, не пов'язаних зі зміною несучих і огороджувальних конструкцій;
2) тимчасові будівлі, включаючи побутові приміщення для сезонних робіт і отгонного тваринництва;
3) господарсько-побутові споруди на територіях індивідуальних присадибних ділянок, споруди на ділянках садових і городницьких товариств (товариств), елементи благоустрою на прибудинкових територіях або присадибних (дачних) ділянках;
4) мобільні комплекси контейнерного і блочного виконання, а також одноповерхові будівлі (споруди) для підприємств торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, зведені із збірно-розбірних конструкцій і не потребують узгодження з санітарно-епідеміологічними службами;
5) автостоянки відкритого типу при кількості автомашин не більше п'ятдесяти одиниць, а також гаражі з боксами не більше ніж на дві автомашини;
6) будівництво індивідуальних житлових будинків, а також інших будівель, призначених для особистого користування громадян;
7) малі архітектурні форми та огорожу територій;
8) відкриті спортивні майданчики, тротуари, мощення навколо будівель (споруд).

Норми цієї статті не можуть бути застосовані, якщо зазначені в пункті 1 цієї статті зміни приміщень (окремих частин будівлі), а також будівництво і експлуатація перерахованих технічно не складних об'єктів обмежують права інших громадян або суперечать державним і (або) суспільним інтересам.

Норми цієї статті також не поширюються на об'єкти:

1) будівництво яких фінансується за рахунок державних інвестицій або з їх участю;

2) наявні (розташовані) в районах підвищеної сейсмічної небезпеки або з іншими особливими геологічними (гідрогеологічними) або геотехнічними умовами, а також в зонах особливого регулювання, за винятком підпункту 1) пункту 1 цієї статті.

Порядок приймання, а також форма акта приймання побудованого об'єкта в експлуатацію власником самостійно затверджуються уповноваженим органом, у справах архітектури, містобудування та будівництва.

Акт приймання побудованого об'єкта в експлуатацію власником самостійно підлягає обов'язковому обліку в місцевих виконавчих органах, які здійснюють функції в галузі архітектури та містобудування.

Важливо витримувати термін нормативної тривалості будівництва, який затверджений в складі проектної (проектно-кошторисної) документації. Порушення термінів може спричинити адміністративний штраф.

Хто несе відповідальність за якість побудованого будинку?

Відповідальність за проект індивідуального житлового будинку, в тому числі розробленого самим забудовником, покладається на розробника проекту та узгодити проект організацію.

Відповідальність за якість будівництва індивідуального житлового будинку несуть виконавці будівельних робіт.

Відповідальність за експлуатацію приватного будинку, інших будівель і споруд та витрати на ці цілі, а також капітальний ремонт і необхідних заходів щодо інженерного захисту території в межах садибного ділянки (там, де це потрібно) несе власник індивідуального житлового будинку. На власника покладається також забезпечення використання садибного ділянки за цільовим призначенням, з дотриманням санітарно-екологічних норм.

Відповідальність за самовільне будівництво житлового будинку і господарських будівель або побудувала їх, несе власник.

Фінансування будівництва та експлуатації об'єктів соціальної, транспортної та інженерної інфраструктур для обслуговування території індивідуальної житлової забудови, а також витрати на розвиток джерел інженерного забезпечення виробляються за рахунок бюджетних коштів, коштів підприємств, організацій, а також інших джерел, не заборонених законодавством РК. Залучення коштів індивідуальних забудовників здійснюється тільки на добровільній основі.

Яким повинен бути проект приватного будинку?

У проекті відображаються конструктивні і планувальні рішення, що відповідають умовам безпечного проживання не нижче мінімальних державних нормативів і стандартів для житлових будівель.

Згідно зі статтею 3 Закону « Про індивідуальному житловому будівництві »Ви маєте право побудувати житловий будинок з будь-якого проекту, що не порушує встановлені будівельні та інші обов'язкові норми і правила, і узгодженим з архітектурно-містобудівної службою акімату міста республіканського значення, столиці, району (міста обласного значення).

Відповідно до підпункту 1) пункту 2 статті 60 Закону РК
«Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіці Казахстан» (далі - Закон) без проектної (проектно-кошторисної) документації або за ескізами (ескізним проектам) замовник (власник) за погодженням з місцевими виконавчими органами міста республіканського значення, столиці, районів ( міст обласного значення) може здійснювати будівництво індивідуальних житлових будинків, крім будівництва в зонах підвищеної сейсмічної небезпеки або з іншими особливими геологічними (гідрогеологічними) і геотехнічних ми умовами, що вимагають спеціальних проектних рішень і заходів при їх реалізації.

Будівництво індивідуальних житлових будинків в районах з підвищеною сейсмічною небезпекою здійснюється за розробленою проектно-кошторисної документації, яка пройшла в установленому законодавством порядку експертизу проекту.

Відповідно до підпункту 3) пункту 9 Правил визначення загального порядку віднесення будівель і споруд до технічно і (або) технологічно складних об'єктах, затверджених наказом мне РК від 28.02.2015г. № 165, житлові будинки заввишки не більше 5 наземних поверхів (включно) (без урахування верхнього технічного поверху) незалежно від геологічних (гідрогеологічних і геотехнічних) і сейсмічних умов відносяться до об'єктів II (нормального) рівня відповідальності, що не належать до технічно складним.

Згідно статті 64-5 Закону, на проекти технічно і технологічно нескладних об'єктів обов'язкова комплексна позавідомча експертиза проводяться акредитованими експертними організаціями.